Деловая сеть Санкт-Петербург
Компании:88 264 (+2)
Товары и услуги:111 048 (+1)
Статьи и публикации:6 545
Тендеры и вакансии:741

Выселение должников из ипотечного единственного жилья
Информация может быть не достоверна

Выселение должников из ипотечного единственного жилья
23.09.2011
Вопрос о возможности выселения должника и членов его семьи из единственного пригодного для постоянного проживания помещения, находящееся в залоге кредитора, имеет особую значимость,

Юридическая помощь, семейные споры, невский (красногвардейский) район

Защита по уголовным делам невский (красногвардейский) район

Помощь адвоката при составлении искового заявления

Помощь адвоката, юриста при составлении жалоб на решение суда

Защита по уголовным делам невский (красногвардейский) район

Автоюрист, автоадвокат, возврат водительских прав невский (красногвардейский) район

юридические услуги, взыскание алиментов

Страховое право. Споры со страховыми компаниями, возмещение ущерба при ДТП.

Помощь адвоката при разделе имущества между бывшими супругами

земельные споры по садоводческим, дачным, огородным земельным участкам, сопровождение сделок купли-продажи земельных участков, правовой аудит

Помощь адвокатов, юристов, в урегулировании трудовых споров, невский (красногвардейский) район.

Помощь в оформлении наследства, наследственные споры, юрист невский (красногвардейский) район

Вопрос о возможности выселения должника и членов его семьи из единственного пригодного для постоянного проживания помещения, находящееся в залоге кредитора, имеет особую значимость, поскольку затрагивает наиболее уязвимую и социально значимую сферу человеческой жизни.  С одной стороны, законодатель предусмотрел гарантии для указанных лиц, которые содержатся  в ст. 95 ЖК РФ.  А именно граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда. То есть по  смыслу ст. 95 ЖК РФ должник и члены их семей должны быть выселены не на «улицу», но в помещения маневренного фонда.

Однако если проанализировать правоприменительную практику по спорам о выселении должников из ипотечного жилья, то окажется, что данные лица выселяются из ипотечных квартир «на улицу», т.е. без предоставления иного жилого помещения (маневренного фонда). (апелляционное определение Ярославского областного суда от 29 марта 2012 года №33-1552 и от 23 июля 2012 года по делу № 33-3769/2012; апелляционное определение Ростовского областного суда от  25 июня 2012 года по делу № 33-7194; апелляционное определение Томского областного суда от 10 июля 2012 года по делу № 33-1738/2012; апелляционное определение Верховного суда республики Чувашия от  4 июля 2012 года по делу № 33-2109/2012; апелляционное определение Верховного суда республики Татарстан от 19 июля 2012 года № 33-6168/2012; апелляционное  определение Самарского областного суда от 30 августа 2012 года по делу № 33-7403/2012;  апелляционное определение Верховного  суда республики Коми от 23 августа 2012 года по делу № 33-3558АП/2012г; апелляционное определение Московского городского суда от 20 июля 2012 года по делу № 11-12044)

Рассмотрим причины сложившейся ситуации.  Дело в том, что в ст. 35 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение, в противном случае он по требованию собственника подлежит выселению на  основании решения суда. Иными словами требовать выселения должников из единственного ипотечного жилья вправе только собственник такого помещения. До тех пор пока кредитор  находится в статусе залогодержателя, такое право у него не возникает. Например, Оренбургский областной суд не согласился с позицией нижестоящего суда, который  удовлетворил исковые требования Банка и принял решение о выселении семьи должников из спорного жилого помещения и снятии их с регистрационного учета. Суд первой инстанции исходил из того, что право пользования квартирой ответчиков подлежит прекращению после обращения взыскания на спорное жилое помещение в связи с неисполнением должниками условий кредитного договора на основании положений ст. 78 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в связи с чем проживание и нахождение ответчиков на регистрационном учете в спорном жилом помещении нарушает права истца как собственника данного жилого помещения по владению, пользованию и распоряжению квартирой. Областной суд не согласился с указанным выводом.  Поскольку для прекращения права пользования жилым домом или квартирой требуются не только обращение взыскания, но и реализация этого имущества, поскольку до момента реализации заложенного недвижимого имущества и регистрации права собственности на него нового собственника в соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ залогодатель как собственник этого имущества может владеть и пользоваться им, о чем указано в абз. 3 п. 1 ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Поскольку банк собственником спорного жилого помещения не является и само по себе решение об обращении взыскания на предмет залога не влечет перехода права собственности на это имущество от залогодателя к залогодержателю, ответчики не могут быть выселены из него и сняты с регистрационного учета. (апелляционное определение Оренбургского областного суда от 11 сентября 2012 года по делу № 33-5217/2012. Схожие выводы высказывают иные суды общей юрисдикции. (апелляционное определение Самарского областного суда от  15 мая 2012 года по делу №33-4430)

Право собственности залогодержателя на ипотечное жилое помещение, на которое обращено взыскание по решению суда, может возникнуть после проведения публичных торгов. Залогодержатель становится собственником, если оставил данное имущество за собой в порядке, предусмотренном п. 11 ст. 87 ФЗ «Об исполнительном производстве», а именно  если имущество должника не было реализовано с вторичных публичных торгов, т.е. торги не состоялись, судебный пристав-исполнитель направил взыскателю предложение оставить это имущество за собой, которое последний принял.  Если же публичные торги состоялись, то собственником ипотечного жилого помещения становится третье лицо, которые их выиграло.

Независимо от того, кто приобретает статус собственника жилого помещения, логично предположить, что новый собственник как можно скорее пожелает освободить жилое помещение от проживания посторонних для него лиц.  Право нового собственника жилого помещения требовать выселения проживающих в нем лиц регулируется ст. 292 ГК РФ. Согласно п. 2 которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Выселение, осуществляемое по основаниям п. 2 ст. 292 ГК РФ, происходит без предоставления иного жилого помещения. Доводы лиц, выселяемых из жилых помещений, о необходимости предоставления  жилого помещения из состава помещений маневренного фонда, не принимаются судами. Правоприменительные органы полагают, что такие доводы основаны  на неверном толковании пункта 2 статьи 95 Жилищного кодекса РФ, поскольку требования собственников жилых помещений, основаны на положениях статей 209, 292, 304 Гражданского кодекса РФ, к которым гарантии жилищного законодательства в части предоставления маневренного фонда применяться не должны. (определение Верховного Суда Башкортостана от 29 мая 2012 года по делу № 33-5175/2012)

Иными словами, правоприменительные органы полагают, что с момента возникновения права собственности на жилое помещение, проданное с публичных торгов, данное помещение перестает быть ипотечным и на лиц, в нем проживающих, более не распространяются специальные гарантии, предусмотренные ст. 95 ЖК РФ.

Например, Саратовский областной суд указал, что необоснованными являются доводы должников о том, что судом не рассматривался вопрос о предоставлении ответчикам иного жилого помещения маневренного фонда, специализированного государственного жилищного фонда области для временного проживания в соответствии со ст. 95 ЖК РФ, поскольку положения ст. 95 ЖК РФ, не регулируют правоотношения, возникшие, после того как жилое помещение было реализовано с публичных торгов. (апелляционное определение Саратовского областного суда от 31 октября 2012 года по делу № 33-6393)

Магаданский областной суд отметил, что доводами о том, что, принимая решение о выселении должников, суд обязан был предоставить их семье жилое помещение из маневренного фонда, согласиться нельзя, поскольку после того как жилое помещение было реализовано с публичных торгов, должники к категории лиц, поименованных в статье 95 Жилищного кодекса Российской Федерации, не относятся. (апелляционное определение Магаданского областного суда от 7 сентября 2012 года № 33-785/12)

Самарский областной суд обозначил позицию, согласно которой ссылка ответчиков на нарушение судом норм статьи 95 и 106 ЖК РФ не может быть принята во внимание, поскольку действующее законодательство возлагает обязанность по предоставлению жилых помещений маневренного фонда на соответствующие органы муниципальной власти, а не на нового собственника жилого помещения. (апелляционное определение Самарского областного суда от 28 июня 2012 года № 33-6013/2012)

Полагаем, что суды демонстрируют в корне неверное понимание ст. 95 ЖК РФ. Право граждан на временное проживание в помещениях маневренного фонда, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, возникает независимо от того, на какой стадии происходит выселение: до или после проведения публичных торгов. В противном случае теряет всякий смысл правовая гарантия, закрепленная в ст. 95 ЖК РФ. Кроме того, в силу ч. 1 ст. 69 ФЗ «Об исполнительном производстве» обращение взыскания на имущество должника включает стадию принудительной реализации (публичных торгов) и стадию передачи имущества взыскателю. Следовательно, ст. 95 ЖК подразумевает, что право на временное проживание в помещениях маневренного фонда возникает у должника и членов его семьи, в том числе вследствие продажи ипотечного жилья с публичных торгов либо передачи его взыскателю. Правильность такой позиции подтверждает  ст. 106 ЖК РФ, в которой указано, что договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период  до  завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание. 

Таким образом, выселение должника и членов его семьи из единственного ипотечного жилья, в случаях перечисленных в ст. 95 ЖК РФ, должно происходить только при условии предоставления им помещений маневренного фонда для временного проживания.
Самое интересное, что когда должники обращаются с иском к администрации о признании права на помещения маневренного фонда, то они имеют высокие шансы найти судебную защиту. (Апелляционное определение Верховного суда республики Башкортостан от 11 марта 2014 года, решение Центрального райсуда г. Волгограда от 16.06.2016 года № 2-6303/16). Однако по искам банков о выселении суды непреклонны. То есть получается, что должник должен быть выселен на улицу, где должен продолжить борьбу, но теперь уже с администрацией за право получить помещение маневренного фонда. Что-то подсказывает, что задумка законодателя  имела совсем иной смысл. Такую борьбу должник должен вести, имея крышу над головой...

Адвокатское расследование

Помощь адвоката при возмещении ущерба

Юридическое обслуживание для организаций на абонентской основе

Приватизация жилья: домов, квартир, комнат, все районы, в т. ч. Красногвардейский, невский район

Гражданство РФ. Вид на жительство. Разрешение на временное проживание

Расторжение брака без Вашего участия c помощью адвоката, взыскание алиментов

Представление интересов клиентов в исполнительном производстве

Личный адвокат, Семейный адвокат, Дистанционный адвокат

Консультации по всем отраслям права. Составление исков, жалоб, договоров, претензий, брачных котрактов. Ведение уголовных, гражданских дел.

Разработка, юридическая экспертиза (анализ) договоров поставки, подряда, аренды, трудового договора

Оформление договора дарения, купли-продажи, квартир, комнат, иной недвижимости невский (красногвардейский) район

 Как нас найти 

посмотреть все (109)

Другие статьи и публикации компании:

Какие права есть у ипотечных должников Какие права есть у ипотечных должников
Информация может быть не достоверна
В Волгограде должница по ипотеке, выселенная из единственного жилья, добилась в суде права на новую квартиру от администрации города
15.07.2016
Всех граждан-банкротов внесут в единый реестр Всех граждан-банкротов внесут в единый реестр
Информация может быть не достоверна
Граждан, попавших под процедуру банкротства по своим долгам, могут обязать посещать курсы финансовой грамотности, сообщает "Российская газета".
29.06.2010
Новый способ получения повторного имущественного вычета
22.09.2011
Долги россиян за ипотеку станут меньше Долги россиян за ипотеку станут меньше
Информация может быть не достоверна
Штрафы для ипотечных должников заметно снизят, они будут ограничены ключевой ставкой Банка России. Закон, который подписал президент РФ Владимир Путин.
30.09.2011
Верховный суд признал, что звонки родственникам должника с целью возврата кредита в случаях, когда они не выступают поручителями по договору, являются противозаконными.
30.09.2011
Почему брачный договор не работает Почему брачный договор не работает
Информация может быть не достоверна
Верховный суд объяснил, как нужно делить имущество
12.07.2016

Статьи и публикации других компаний:

Общество с безграничной безответственностью. Часть 1 Общество с безграничной безответственностью. Часть 1
Информация может быть не достоверна
Пока ваши партнеры добросовестно и своевременно платят за поставленный товар – все в порядке. Но когда начинаются проблемы с платежами ...
29.11.2010
Россия в цифрах
Информация может быть не достоверна
Россия. Статистика, факты, комментарии, прогнозы.
21.02.2011
Аварийно - на выезд Аварийно - на выезд
Информация может быть не достоверна
Верховный суд поддержал собственников квартир при сносе домов
25.06.2013
Как составить исковое заявление в суд?
Информация может быть не достоверна
Исковые заявления
29.09.2014
Кредитор и должник
Информация может быть не достоверна
Процедура Банкротства (Несостоятельности)
01.04.2015
Нюансы индивидуального банкротства гражданина (физического лица) с точки зрения арбитражного управляющего. Новая редакция закона после 01 июля 2015 года, ввод с 01 октября 2015 года
09.07.2015
Информация о продавце
  • +7 (812) 588-59-02
  • г. Санкт-Петербурга, пр. Большевиков, д. 8, корп. 2, рядом с универсамом "Невский"
  • advokatkonsult.tiu.ru
Квалифицированная юридическая помощь адвокатов и юристов - консультации по всем отраслям права, составление исков, жалоб, договоров, представительство в суде, по уголовным и гражданским делам
×